ભાડૂઆત દ્વારા મિલકત ખરીદવાનો Agreement to Sell કરવામાં આવે તો પણ ભાડાની લીઝ આપમેળે સમાપ્ત થતી નથી: Allahabad High Courtનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો

Agreement to Sell થી ભાડૂઆતની સ્થિતિ આપમેળે બદલાતી નથી

Allahabad High Courtએ S.C.C. Revision No. 85 of 2026માં મહત્વપૂર્ણ નિરીક્ષણ કરતાં જણાવ્યું કે કોઈ વ્યક્તિ પહેલેથી જ મિલકતમાં ભાડૂઆત તરીકે કબજામાં હોય અને ત્યારબાદ તે જ મિલકત ખરીદવા માટે મકાનમાલિક સાથે Agreement to Sell કરે, તો માત્ર Agreement to Sellના અમલથી ભાડાની લીઝ આપમેળે સમાપ્ત થતી નથી.

આ કેસમાં ભાડૂઆતોનો દાવો હતો કે 24 ડિસેમ્બર 2002ના રોજ Agreement to Sell તથા કબજો સોંપવા અંગેનો અલગ પત્ર કરવામાં આવ્યો હતો અને સંપૂર્ણ વેચાણ કિંમત ચૂકવવામાં આવી હતી. તેમના અનુસાર, ત્યારબાદ તેમનો કબજો ભાડૂઆત તરીકે નહીં પરંતુ Agreement to Sellની part performance તરીકે હતો.

પરંતુ Courtએ નોંધ્યું કે Agreement to Sellમાં જ કબજો Sale Deedના અમલ સમયે સોંપવાનો ઉલ્લેખ હતો. ઉપરાંત, કબજો સોંપવાનો કહેવાતો અલગ પત્ર વિશ્વસનીય રીતે સાબિત થયો નહોતો.

Section 53-A નો લાભ મેળવવા શું જરૂરી છે?

Courtએ સમજાવ્યું કે Transfer of Property Act, 1882ની Section 53-A હેઠળ part performanceની સુરક્ષા મેળવવા માટે માત્ર Agreement to Sell અથવા સંપૂર્ણ consideration ચૂકવવું પૂરતું નથી.

જો વ્યક્તિ પહેલેથી જ ભાડૂઆત તરીકે મિલકતના કબજામાં હોય, તો તેને એ દર્શાવવું જરૂરી છે કે Agreement પછી તેના કબજાનો કાનૂની આધાર બદલાયો હતો અને કબજો હવે tenancyના બદલે Agreement to Sell સાથે સંબંધિત હતો.

Court મુજબ માત્ર physical possession ચાલુ રહેવું પૂરતું નથી. Existing tenancy expressly અથવા impliedly surrender/terminate થઈ હોવાનું પણ કાયદેસર રીતે સ્થાપિત થવું જોઈએ.

સંપૂર્ણ વેચાણ કિંમત ચૂકવવાથી પણ માલિકી મળતી નથી

આ કેસમાં ભાડૂઆતો દ્વારા રૂ. 1,10,000ની સંપૂર્ણ sale consideration ચૂકવાઈ હોવાનો દાવો કરવામાં આવ્યો હતો. તેમ છતાં Courtએ સ્પષ્ટ કર્યું કે Agreement to Sell અને considerationની ચુકવણી પોતે મિલકતની ownership transfer કરતી નથી.

Agreement to Sellથી contractual rights ઊભા થઈ શકે છે અને Section 53-Aની શરતો પૂરી થાય તો statutory protection મળી શકે છે, પરંતુ તે આપમેળે ownership અથવા existing tenancyનો અંત લાવતું નથી.

અગાઉથી ભાડૂઆત તરીકે કબજો હોય તો પુરાવાનું મહત્વ

Courtએ ખાસ ધ્યાન દોર્યું કે આ કેસમાં defendants Agreement to Sell પહેલાંથી જ tenant તરીકે મિલકતના કબજામાં હતા. તેથી Agreement પછી પણ તેઓ એ જ રીતે મિલકતમાં રહ્યા હોવાને કારણે માત્ર physical possessionના આધારે એવું કહી શકાય નહીં કે હવે કબજો purchaser તરીકે છે.

કબજાની juridical character બદલાઈ હોવાનું વિશ્વસનીય પુરાવાથી સાબિત કરવું જરૂરી છે.

Rent deposit પણ મહત્વપૂર્ણ પરિસ્થિતિ બની

Courtએ એ પણ ધ્યાનમાં લીધું કે defendants દ્વારા 2016થી rent-deposit tenders રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા. જો 2002માં tenancy સમાપ્ત થઈ ગઈ હોત અને ત્યારબાદ કબજો માત્ર Agreement to Sellના આધારે હોત, તો તેમની subsequent conduct તે બદલાયેલી કાનૂની સ્થિતિ સાથે સુસંગત હોવી અપેક્ષિત હતી.

આથી, rent deposits અને પક્ષકારોના ત્યારબાદના વર્તનને tenancy ચાલુ રહી હતી કે નહીં તે નક્કી કરવા માટે સંબંધિત પરિસ્થિતિ તરીકે જોવામાં આવ્યા.

જૂના rent arrearsની માંગથી eviction notice અમાન્ય નહીં બને

ભાડૂઆતો દ્વારા એવો પણ દાવો કરવામાં આવ્યો હતો કે 1 સપ્ટેમ્બર 2019ની noticeમાં લાંબા સમયગાળાના rent arrearsની માંગ કરવામાં આવી હતી અને તેમાંનો કેટલોક ભાગ limitationથી barred હતો.

Courtએ જણાવ્યું કે arrearsની recovery માટે limitationનો પ્રશ્ન અને tenancy terminate કરતી noticeની validity—બંને બાબતો અલગ છે.

જો notice સમગ્ર રીતે વાંચતાં landlordની tenancy terminate કરવાની સ્પષ્ટ અને સમજાય તેવી ઈચ્છા દર્શાવે છે, તો માત્ર કેટલાક જૂના arrears limitationથી barred હોવાના કારણે notice સંપૂર્ણપણે invalid બની જતી નથી.

Allahabad High Courtનો અંતિમ નિર્ણય

Courtએ નિષ્કર્ષ આપ્યો કે 24 ડિસેમ્બર 2002ના Agreement to Sell, alleged full consideration અને alleged possession letterમાંથી કોઈ પણ બાબત અથવા તેમનો સંયુક્ત પ્રભાવ existing tenancy સમાપ્ત થઈ હોવાનું કાયદેસર રીતે સાબિત કરતો નથી.

તેથી landlord-tenant relationship ચાલુ રહી હતી, 1 સપ્ટેમ્બર 2019ની notice દ્વારા tenancy validly determined થઈ હતી અને eviction અંગેની નીચલી અદાલતની કાર્યવાહી સામે હસ્તક્ષેપ કરવાની કોઈ યોગ્યતા નહોતી.

અંતે Allahabad High Courtએ revision petition ફગાવી દીધી અને 14 મે 2026ના Small Causes Courtના judgment અને decreeને યથાવત રાખ્યા.

મુખ્ય કાનૂની સિદ્ધાંત:
માત્ર Agreement to Sell કરવાથી પહેલેથી અસ્તિત્વમાં રહેલી tenancy આપમેળે સમાપ્ત થતી નથી. ભાડૂઆતે કબજાની કાનૂની સ્થિતિ બદલાઈ હોવાનું તથા tenancy express અથવા implied રીતે surrender/terminate થઈ હોવાનું કાયદેસર અને વિશ્વસનીય પુરાવાથી સ્થાપિત કરવું જરૂરી છે.

ડિસ્ક્લેમર (Disclaimer):

આ આર્ટિકલ માત્ર શૈક્ષણિક હેતુ અને સામાન્ય કાનૂની જાગૃતિ અર્થે તૈયાર કરવામાં આવ્યો છે. તેને કોઈ કાનૂની સલાહ કે ઓપિનિયન તરીકે ગણવો નહીં. કોઈપણ વ્યક્તિગત મિલકત વિવાદ કે કાનૂની કાર્યવાહી માટે યોગ્ય કાયદાકીય સલાહકાર (એડવોકેટ) નો સંપર્ક કરવો.